行業(yè)主要上市公司：招商蛇口（001979.SZ）、張江高科（600895.SH）、上海臨港（600848.SH）、中新集團（601512.SH）、東湖高新（600133.SH）、華夏幸福（600340.SH）、空港股份（600463.SH）等

本文核心數(shù)據(jù)：工礦倉儲用地供應量；工業(yè)用地成交土地建設用地面積等

行業(yè)概況

1、定義

工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。其功能涵蓋了生產(chǎn)加工、行政管理、物流配送、商業(yè)服務、生活服務、科研活動、休閑活動等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的服務。

根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。

其中，工業(yè)園區(qū)是一個國家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展的內在要求，通過行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內進行科學整合，提高工業(yè)化的集約強度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應市場競爭和產(chǎn)業(yè)升級的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。按照物業(yè)建設要求的不同，工業(yè)園區(qū)可進一步分為綜合工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、物流園區(qū)、專業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等。

2、產(chǎn)業(yè)鏈剖析

工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈是一個從土地獲取到終端運營的完整價值傳導系統(tǒng)。產(chǎn)業(yè)上游由地方政府（通過土地出讓和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃把控資源入口）以及金融機構和建筑商（分別提供資金與物理建設）構成；中游核心為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，他們通過 " 開發(fā) + 運營 + 服務 " 的模式，將土地轉化為標準廠房、物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等專業(yè)化載體；下游則覆蓋制造業(yè)、電商零售、第三方物流、生物醫(yī)藥等終端用戶，他們以租賃或定制購買方式使用空間，并催生了物業(yè)管理、設備維護、供應鏈金融等衍生服務。

中國工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條呈現(xiàn)出 " 資本驅動、運營賦能、用戶多元 " 的鮮明特征：上游金融機構如中國銀行、平安銀行等，正從單純的開發(fā)貸提供者轉向通過公募 REITs 深度介入資產(chǎn)持有與退出環(huán)節(jié)，倒逼工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)開發(fā)商升級為精細化運營商；建筑商如中國建筑、上海建工則承接了大量高標準廠房與冷鏈設施建設，與工業(yè)地產(chǎn)商的定制化開發(fā)形成協(xié)同；而下游用戶涵蓋比亞迪、寧德時代等制造業(yè)巨頭，亞馬遜、京東等電商零售企業(yè)，順豐、德邦等第三方物流，它們對高標倉、冷鏈庫、GMP 廠房的差異化租賃需求，進一步推動產(chǎn)業(yè)鏈向專業(yè)化、細分化方向發(fā)展。

整體來看，中國工業(yè)地產(chǎn)已不再是簡單的空間租賃生意，而是由金融機構、運營商、終端用戶共同構成的資本與產(chǎn)業(yè)雙向循環(huán)生態(tài)系統(tǒng)。

3、行業(yè)發(fā)展歷程

中國的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚，與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，過去很長一段時間內，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著 2000-2020 年間工業(yè)投資的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉移，使得工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起。

當前，中國工業(yè)地產(chǎn)已由早期的 " 配套型、政策工具型 " 階段，逐步邁入市場化加速發(fā)展與專業(yè)化分化并行的新階段。在制造業(yè)轉型升級、新型工業(yè)化推進以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭加劇的背景下，工業(yè)地產(chǎn)不再僅作為承載土地和廠房的基礎設施，而是演變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)組織、資本配置與區(qū)域競爭的重要載體。

從市場結構看，工業(yè)地產(chǎn)的投資主體日趨多元化。政府及地方國資仍在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)中占據(jù)重要地位，但其角色正在從 " 直接開發(fā)者 " 向 " 規(guī)劃引導者和資源整合者 " 轉變。同時，頭部民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商、上市房企轉型主體、保險資金、產(chǎn)業(yè)資本及基礎設施類 REITs 持續(xù)進入工業(yè)地產(chǎn)領域，推動行業(yè)逐步形成 " 開發(fā)—運營—退出 " 較為清晰的商業(yè)閉環(huán)。工業(yè)地產(chǎn)已由單一土地出讓和廠房銷售模式，向 " 重運營、重服務、重產(chǎn)業(yè)生態(tài) " 的方向演進。

4、行業(yè)政策方向

近年，隨著工業(yè)化的發(fā)展，工業(yè)土地集約利用的內涵不斷豐富；當前中國工業(yè)用地集約利用存在著缺乏科學規(guī)劃、供地過程不規(guī)范、批后監(jiān)管不足等問題，其中工業(yè)園區(qū)的建設與發(fā)展中存在一些地區(qū)違反土地利用總體規(guī)劃設立工業(yè)集中發(fā)展區(qū)和亂占濫用耕地、以租代征、未批先用、違規(guī)供地和環(huán)保等問題時有發(fā)生，有的地方還比較嚴重。

2021 年以來，我國工業(yè)用地規(guī)范政策體系持續(xù)深化完善，形成覆蓋規(guī)劃布局、供地模式、監(jiān)管機制和生態(tài)環(huán)保的全鏈條管控體系。在節(jié)約集約用地方面，政策不斷強化科學規(guī)劃導向，鼓勵建設多層工業(yè)廠房、利用地下空間提升容積率，嚴禁脫離生產(chǎn)需求的花園式工廠建設，推動工業(yè)用地提容增效；供地方式創(chuàng)新持續(xù)推進，彈性出讓年期制度逐步完善，混合產(chǎn)業(yè)用地供給得到大力推廣，鼓勵工業(yè)、倉儲、研發(fā)等用地混合布置、實現(xiàn)空間設施共享，同時探索 " 限地價競貢獻 " 等競價方式，優(yōu)化資源配置效率；監(jiān)管體系不斷健全，建立多部門監(jiān)管信息共享機制，將產(chǎn)業(yè)準入、規(guī)劃條件等要求納入供地公告和有償使用合同，落實全程監(jiān)管責任，深化 " 標準地 " 改革，完善履約管理和司法處置接續(xù)管理；生態(tài)環(huán)保要求貫穿始終，推動企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集聚，完善污水集中處理設施，實施 " 清污分流、雨污分流 "，開展重點流域工業(yè)園區(qū)水污染整治專項行動，強化環(huán)境風險防控。

從 2015 年規(guī)范化工園區(qū)布局，到 2025 年深化要素市場化配置改革試點，政策始終聚焦解決工業(yè)用地突出問題，持續(xù)推動工業(yè)用地利用模式轉型，助力工業(yè)高質量發(fā)展。

行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、當前工業(yè)用地市場正經(jīng)歷深刻的周期性調整，供給端已全面轉向審慎與收縮

工礦倉儲用地包括工業(yè)用地（工業(yè)生產(chǎn)及其相應附屬設施用地）、采礦地（采礦、采石、采砂場、鹽田、磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地）以及倉儲用地（用于物資儲備、中轉的場所及相應附屬設施用地）。據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近年來工業(yè)用地的供應比重一般在國有建設用地供應總量的 23%-26%。工礦倉儲用地供應量在 2015 至 2025 年間呈現(xiàn)先揚后抑的顯著波動趨勢。供應量從 2015 年的 12.48 萬公頃起步，經(jīng)歷了一段持續(xù)擴張期，尤其在 2020 年至 2022 年間增速明顯，于 2022 年達到近十年峰值 19.8 萬公頃。然而，自 2023 年起趨勢發(fā)生逆轉，供應量連續(xù)三年大幅回調，2025 年收縮至 13.8 萬公頃，同比再降 10.8%，反映出在宏觀經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)結構調整背景下，工業(yè)用地供給已從高速擴張轉入緊縮與優(yōu)化階段。

注：同比增速以當年披露為準

從中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計的全國工業(yè)用地推出面積來看，供給收縮的趨勢更為明顯且已持續(xù)三年。數(shù)據(jù)顯示，全國工業(yè)用地推出面積在 2016 年至 2022 年間整體保持增長，并于 2022 年達到 20.74 億平方米的高點。但轉折發(fā)生在 2023 年，推出面積驟降 17.8% 至 17.05 億平方米，2024 年繼續(xù)下降 15.6% 至 14.38 億平方米。這一下行趨勢在 2025 年并未扭轉，2025 全年推出面積僅為 12.94 億平方米，同比減少 10.2%。兩項數(shù)據(jù)共同印證，當前工業(yè)用地市場正經(jīng)歷深刻的周期性調整，供給端已全面轉向審慎與收縮。

2、近三年工業(yè)用地的需求量顯著減少，但在整體土地供應結構中占比有所上升

從工業(yè)用地需求端看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國工業(yè)用地成交面積在 2016 至 2022 年間持續(xù)擴張，但自 2023 年起進入顯著收縮通道。成交面積從 2016 年的 10.44 億平方米逐年增長，于 2022 年達到 17.33 億平方米的峰值。然而，市場在 2023 年發(fā)生轉折，成交面積驟降 18.8% 至 14.07 億平方米，2024 年進一步下滑 16% 至 11.82 億平方米，2025 年同比繼續(xù)下降 8.8%，僅為 10.78 億平方米。這清晰地表明，工業(yè)用地的實際需求自 2023 年后已趨勢性轉弱，市場進入深度調整期。

盡管絕對成交規(guī)模收縮，但工業(yè)用地在總成交土地中的占比卻在 2021 年后逆勢攀升，凸顯其相對韌性。該占比在 2015 至 2020 年間基本維持在 50% 左右，但自 2021 年起顯著躍升，2022 年達 63.7%，2023 至 2025 年持續(xù)保持在 60% 以上的高位。這一 " 冰火兩重天 " 的現(xiàn)象表明，在房地產(chǎn)用地需求急劇萎縮、土地市場整體降溫的背景下，工業(yè)用地的需求雖然絕對量減少，但其作為實體經(jīng)濟載體的重要性相對提升，在整體土地供應結構中占據(jù)了更核心的地位。

3、在工業(yè)地產(chǎn)成交面積大幅收縮的需求背景下，用地價格不斷走高

工業(yè)用地成交均價在 2016 至 2025 年間呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，但在供需格局轉變下，近年漲勢出現(xiàn)微妙變化。價格從 2016 年的每平方米 254 元穩(wěn)步攀升至 2025 年的 396 元，年均漲幅約 4.6%。值得注意的是，2022 年后，在成交面積大幅收縮的需求背景下，地價漲幅反而有所加快，2023 與 2024 年同比漲幅分別達到 7.6% 和 7.1%，2025 年同比增長 5%，延續(xù)增長趨勢。

這形成了一種 " 量縮價升 " 的局面，其背后主要反映出土地成本的剛性支撐、以及供應結構向高質量產(chǎn)業(yè)項目集中的特點。隨著各地推行 " 標準地 " 出讓并優(yōu)先保障高端制造業(yè)，優(yōu)質地塊的稀缺性在一定程度上抵消了需求總量下滑對價格的沖擊，但價漲的同時市場活躍度已明顯降溫。

行業(yè)競爭格局

1、區(qū)域競爭：工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要集中在廣東、海南等沿海省份

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域集中分布在廣東、海南等沿海地區(qū)，區(qū)域分布呈現(xiàn) " 南多北少、沿海集中、局部高地 " 的特征。根據(jù)企查貓統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至 2026 年 4 月 10 日，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)（企查貓行業(yè)代碼：28010103）和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)租賃（企查貓行業(yè)代碼：28020103）登記狀態(tài)為 " 存續(xù) / 在業(yè) " 的企業(yè)有 23368 家。廣東省以 1973 家企業(yè)數(shù)量居首，受益于大灣區(qū)制造業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)載體需求旺盛；海南省以 1841 家位列第二，可能與自貿港政策下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)注冊熱潮有關；浙江、山東、河北分別以 1745、1545、1400 家組成第二梯隊，反映東部沿海民營經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)基礎對工業(yè)地產(chǎn)的支撐；西部省份中貴州、四川超過 1100 家，與承接產(chǎn)業(yè)轉移及政策引導相關；西藏、寧夏、青海均不足 150 家，市場容量有限。整體看，企業(yè)數(shù)量與區(qū)域經(jīng)濟活力、政策紅利高度相關。

2、企業(yè)競爭：招商蛇口、南山控股及普洛斯中國是行業(yè)龍頭

基于各企業(yè)年度營收規(guī)模的差異，中國工業(yè)地產(chǎn)市場已形成界限清晰、梯度顯著的三級梯隊分布格局。第一梯隊為招商蛇口、南山控股及普洛斯中國，這些企業(yè)在營收體量上遙遙領先，憑借全國化布局、多元業(yè)務協(xié)同及資產(chǎn)管理優(yōu)勢，穩(wěn)居行業(yè)龍頭地位；第二梯隊涵蓋外高橋、華夏幸福、上海臨港、中新集團、張江高科、東湖高新、浦東金橋、德必集團及電子城等營收處于十億至六十億元級別的企業(yè)，這些企業(yè)多為國家級開發(fā)區(qū)核心運營商或專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，在特定區(qū)域或細分領域具備較強競爭力；第三梯隊則以市北高新、豐樹集團、海泰發(fā)展、空港股份等企業(yè)為代表，營收規(guī)模相對較小，主要聚焦于區(qū)域性工業(yè)物業(yè)開發(fā)與運營，在本地市場保持一定份額。

整體來看，行業(yè)頭部集中效應明顯，第二梯隊企業(yè)數(shù)量最多，構成市場的中堅力量。

行業(yè)發(fā)展前景及趨勢預測

1、行業(yè)發(fā)展趨勢

近年來，中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從 " 空間提供者 " 向 " 產(chǎn)業(yè)賦能者 " 的深刻轉型，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商辦樓宇不斷探索場景創(chuàng)新應用，推動產(chǎn)業(yè)空間從 " 空間租賃 " 邁向 " 價值共生 " 新階段。

在供給端，工礦倉儲用地供應已從高速擴張轉入緊縮與優(yōu)化階段，各地大力推行 " 標準地 " 出讓和 " 工業(yè)上樓 " 政策，通過明確投資強度、畝均稅收等控制指標體系提升土地集約利用水平；在產(chǎn)品形態(tài)上，智能制造產(chǎn)業(yè)園、算力中心、生命科學與醫(yī)療裝備等專業(yè)園區(qū)成為投資熱點，工業(yè)廠房從單一生產(chǎn)空間向集研發(fā)、中試、生產(chǎn)于一體的復合載體升級；在運營模式方面，園區(qū)運營商正從重資產(chǎn)持有轉向輕資產(chǎn)管理，通過公募 REITs 盤活存量資產(chǎn)，構建 " 投融管退 " 的資本閉環(huán)；在需求結構上，新質生產(chǎn)力將從宏觀政策導向深化為園區(qū)內生的核心發(fā)展引擎，驅動產(chǎn)業(yè)體系從 " 規(guī)模擴張 " 向 " 質量躍升 " 轉型，具備算力接入能力、數(shù)據(jù)運營能力和產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務能力的新型工業(yè)地產(chǎn)將成為行業(yè)高質量發(fā)展的核心增長極。

2、行業(yè)前景預測

工業(yè)用地一直是我國土地供應的大頭，近年來工業(yè)用地的供應比重一般在國有建設用地供應總量的 20% 以上。然而當下，我國工業(yè)用地供應邏輯已發(fā)生根本性重構，從過去的 " 規(guī)模擴張 " 全面轉向 " 存量盤活與新質生產(chǎn)力適配 "，供應規(guī)模預測需由 " 面積增長 " 轉向 " 效能增長 "。

根據(jù) 2023-2025 年工礦倉儲用地供應量連續(xù)兩年出現(xiàn)約 10% 以上負增長的實際數(shù)據(jù)，以及 2025 年密集出臺的《深化國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)改革創(chuàng)新以高水平開放引領高質量發(fā)展工作方案》等要素配置政策，前瞻研判未來全國工業(yè)用地年供應總量將告別 2022 年前的持續(xù)增長預期，進入總量受控、局部精算的穩(wěn)定期；投資重心將向工業(yè)上樓、新型產(chǎn)業(yè)用地及混合土地用途傾斜，通過立體開發(fā)和彈性年期出讓（先租后讓、長期租賃）大幅降低企業(yè)初期成本，這意味著衡量行業(yè)發(fā)展的指標將從土地出讓面積轉向 " 畝均產(chǎn)出 " 與 " 數(shù)字化容積率 "，工業(yè)地產(chǎn)正進入以 " 標準地 +" 為核心的高質量供應新紀元。

結合最新的政策導向與市場趨勢，前瞻預計 2026-2030 年中國工礦倉儲用地供應總量年均復合增長率將維持在 -2%~2% 的低位區(qū)間。具體到年度，預計 2026 年供應量為 13.2 萬公頃，同比下降 5% 左右；伴隨低空經(jīng)濟、人形機器人等明顯占地空間需求較大的產(chǎn)業(yè)爆發(fā)，預計到 2031 年，全國總供應量預計將回升至 15 萬公頃以上。

注：土地供應量很大程度受政策影響，不確定性強，此預測僅供參考。

更多本行業(yè)研究分析詳見前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究報告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、智慧招商系統(tǒng)、IPO 募投可研、IPO 業(yè)務與技術撰寫、IPO 工作底稿咨詢等解決方案。

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