文 | 高恒說

2016 年，字節(jié)跳動(dòng)（以下簡(jiǎn)稱 " 字節(jié) "）搬進(jìn)中航廣場(chǎng)后，創(chuàng)始人張一鳴曾在一封內(nèi)部信里說，自己并不重視辦公環(huán)境是否精致，簡(jiǎn)單、干凈就好；優(yōu)秀的人并不太在意辦公環(huán)境，" 何況許多公司搬到好的總部就萎靡了，比如 SUN 公司、雅虎公司、Evernote …… "

十年后的今天，字節(jié)兩個(gè)月在北京海淀連拿兩宗地塊，合計(jì)花掉 61 億元。據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，過去六年，字節(jié)累計(jì)買樓買地已超過 300 億元，總建筑面積高達(dá)約 157 萬平方米。張一鳴沒變，但一個(gè)擁有 15 萬名員工、每年要為 AI 投入 1600 億元的字節(jié)，已經(jīng)裝不進(jìn)租來的寫字樓了。

01：900 平米塞 200 人的日子，回不去了

字節(jié)的辦公史，某種程度上也是一部中國互聯(lián)網(wǎng)公司從 " 輕 " 走向 " 重 " 的縮影。

2012 年，張一鳴在北京知春路租下一處民宅，字節(jié)跳動(dòng)的創(chuàng)業(yè)故事由此開始。次年元旦，產(chǎn)品 DAU 突破 160 萬，團(tuán)隊(duì)迅速擴(kuò)張到三四十人，民宅很快就不夠用了。2013 年 5 月，字節(jié)搬到一公里外的盈都大廈第十層辦公。

但公司的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。不到兩年，字節(jié)又陸續(xù)租下盈都大廈的八層、十一層和三層。當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景頗為夸張：一層 900 平米的空間里，密密麻麻塞進(jìn)了 200 多名員工。而同級(jí)別的互聯(lián)網(wǎng)外企，類似規(guī)模的人數(shù)，辦公面積通常在 3000 平方米以上。

張一鳴對(duì)此并不在意。他甚至還主動(dòng) " 上價(jià)值 "，試圖說明辦公環(huán)境和公司發(fā)展之間存在某種反向關(guān)系。2016 年，搬進(jìn)中航廣場(chǎng)后，他在內(nèi)部信里頗為得意地寫道：" 我們是少有的在北京中心知春路的公司。" 在他看來，年輕人應(yīng)該在城市中心工作和生活，下班后不必把時(shí)間浪費(fèi)在地鐵通勤上。字節(jié)把辦公地點(diǎn)放在北三環(huán)，" 不像那些在上地、通州等城鄉(xiāng)接合部的公司 "。

但現(xiàn)實(shí)變化比理念更快。搬進(jìn)中航廣場(chǎng)不到兩周，這座已經(jīng)大到讓人容易迷路的新辦公樓，又一次出現(xiàn)了空間不足的問題。此后，字節(jié)以知春路為圓心，開啟了從一棟樓搬到另一棟樓的頻繁搬家模式。

真正的轉(zhuǎn)折發(fā)生在 2019 年。

這一年，字節(jié)花費(fèi)約 90 億元，收購了位于北京海淀大鐘寺的中坤廣場(chǎng)。但由于中坤廣場(chǎng)存在產(chǎn)權(quán)糾紛，第二年字節(jié)又花 50 億元買下附近的方恒廣場(chǎng)。這才算真正擁有了第一處完全屬于自己的辦公地。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)很有意思。字節(jié)第一次在北京置業(yè)，和抖音的崛起幾乎同步。而這兩座寫字樓，后續(xù)也主要由抖音團(tuán)隊(duì)使用。

從那之后，字節(jié) " 建城 " 的腳步就沒停下來。

2020 年，抖音集團(tuán)斥資 10.82 億元，在深圳南山后?？偛炕啬孟乱蛔谏虡I(yè)用地，建筑面積 6.26 萬平方米。2025 年 7 月，這一項(xiàng)目正式啟用，成為抖音首個(gè) " 自持自建 " 的區(qū)域總部，抖音集團(tuán)后海中心。

2021 年，抖音集團(tuán)又以 20.4 億元競(jìng)得上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，打造上海濱江中心項(xiàng)目，總面積 19394.5 平方米。據(jù)上海市人民政府官網(wǎng)文章，抖音集團(tuán)上海濱江中心總建筑面積約 11.5 萬平方米，保留了上海船廠 4 座歷史建筑，包含 1.2 萬平方米商業(yè)綜合體和 3000 平方米演藝中心。主體結(jié)構(gòu)目前已封頂，預(yù)計(jì) 2026 年 5 月底交付。

在廣州，抖音以 12 億元競(jìng)得海珠區(qū)地塊建設(shè)華南總部；在杭州，字節(jié)投資 27 億元建成 145 米高的雙子塔作為華東總部；在廈門，字節(jié)總部大樓已通過竣工備案，承載火山引擎、西瓜視頻、本地生活、飛書等多個(gè)板塊辦公。

再看人員數(shù)據(jù)，和買地節(jié)奏幾乎同步。

天眼查顯示，字節(jié)旗下北京字跳網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司 2018 年僅有 162 人參保；四年后的 2022 年，這一數(shù)字迅速膨脹到 1.6 萬人以上。公開數(shù)據(jù)顯示，截至 2026 年初，字節(jié)全球員工總數(shù)已超過 15 萬人。

人把公司撐大了，公司再把樓撐大。張一鳴當(dāng)年那套 " 好總部會(huì)讓公司萎靡 " 的邏輯，不是被證明錯(cuò)了，而是被 15 萬人的現(xiàn)實(shí)直接碾了過去。

02：AI 不能飄在云上，得落在地上

如果只是員工變多、工位不夠，買幾棟現(xiàn)成的寫字樓其實(shí)就夠了。但字節(jié)最近這一輪拿地，背后的邏輯顯然比 " 辦公空間不夠用 " 更深一層。

2026 年 2 月，字節(jié)旗下北京云月長石科技有限公司以 28 億元底價(jià)，拿下海淀區(qū)藍(lán)景麗家收儲(chǔ)項(xiàng)目兩宗地塊。地塊土地面積 3.95 萬平方米，地上建筑規(guī)模 9.68 萬平方米，規(guī)劃用途為綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。該地塊位于北三環(huán)聯(lián)想橋東北角，前身是運(yùn)營超過 28 年的藍(lán)景麗家大鐘寺家居廣場(chǎng)，如今已被納入 " 人工智能創(chuàng)新街區(qū)大鐘寺先導(dǎo)區(qū) "。項(xiàng)目已列入 2026 年北京市重點(diǎn)工程，規(guī)劃 4200 個(gè)工位和 288 間酒店客房，并要求全部自持 20 年。

一個(gè)月后，字節(jié)全資控股的北京云岫長石科技有限公司再次出手，以 33.05 億元拿下海淀區(qū)學(xué)院路東升科技園三期 0807-604 地塊。該地塊占地 4.89 萬平方米，建筑面積 12.8 萬平方米，用途為辦公研發(fā)，出讓年限 50 年。合同約定開工時(shí)間為 2027 年 3 月 31 日，竣工時(shí)間為 2030 年 3 月 30 日。

兩個(gè)月、兩宗地、61 億元，占地接近 9 萬平方米。真正值得注意的，其實(shí)不是價(jià)格，而是背后的拿地門檻。

早在去年 4 月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)海淀分局就已公開出讓海淀東升科技園三期 0807-604 地塊，并明確設(shè)置申請(qǐng)條件。根據(jù)當(dāng)時(shí)披露的公告，受讓土地的企業(yè)，其產(chǎn)業(yè)定位必須屬于人工智能、集成電路、互聯(lián)網(wǎng) 3.0、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、基礎(chǔ)軟件、5G/6G、智能制造等數(shù)字經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，或者元宇宙、腦機(jī)接口、量子信息、人形機(jī)器人、未來顯示、新型儲(chǔ)能等未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

同時(shí)，公司還需符合相關(guān)文件所列的十大高精尖產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在海淀區(qū)持續(xù)經(jīng)營；自申請(qǐng)年度起，按單位建筑面積測(cè)算，在海淀實(shí)現(xiàn)的年收入不低于 6 億元 / 萬平方米 / 年，對(duì)區(qū)級(jí)財(cái)政貢獻(xiàn)不低于 1200 萬元 / 萬平方米 / 年?；蛘撸髽I(yè)需屬于符合相關(guān)文件要求、并經(jīng)北京市或海淀區(qū)政府授權(quán)的園區(qū)開發(fā)企業(yè)。

這不是普通意義上的賣地，而是地方政府用土地做產(chǎn)業(yè)篩選。能跨過這道門檻的企業(yè)，本身就已經(jīng)是 AI 賽道上的頭部玩家。

而字節(jié)在 AI 上的投入，也在同步抬升。

據(jù)投中網(wǎng)、伯虎財(cái)經(jīng)等商業(yè)科技媒體 2025 年初報(bào)道，字節(jié) 2024 年資本開支達(dá)到 800 億元，接近百度、阿里、騰訊三家總和的水平（約 1000 億元）。2025 年，字節(jié)跳動(dòng)資本開支達(dá)到 1600 億元，目標(biāo)是打造自主可控的大規(guī)模數(shù)據(jù)中心集群，其中約 900 億元用于 AI 算力采購，700 億元用于 IDC 基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備。雖然隨后字節(jié)跳動(dòng)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體表示，上述信息不實(shí)，但近期《金融時(shí)報(bào)》又披露，字節(jié)跳動(dòng)已做出初步規(guī)劃，2026 年資本開支擬達(dá)到約 1600 億元人民幣，用于 AI 業(yè)務(wù)發(fā)展。

對(duì)于資本開支，字節(jié)目前并沒有官方明確回應(yīng)。但以字節(jié)當(dāng)前在 AI 領(lǐng)域的投入姿態(tài)看，持續(xù)增加資本開支幾乎是必然的。錢會(huì)繼續(xù)砸向算力、砸向數(shù)據(jù)中心、砸向網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施。這些東西不是代碼，不可能只飄在云上，它們最終都要落到實(shí)實(shí)在在的物理空間里。

所以，字節(jié)拿下的不只是辦公樓的地，更是 AI 基礎(chǔ)設(shè)施的容器。

據(jù)媒體報(bào)道，在字節(jié)跳動(dòng)估值已被抬升至 4800 億美元、外媒預(yù)計(jì)其 2025 年凈利潤有望達(dá)到約 500 億美元的背景下，還有知情人士透露，字節(jié)在最新股權(quán)交易中的估值進(jìn)一步升至 6000 億美元的歷史高點(diǎn)。持續(xù)抬升的估值，也給字節(jié)大規(guī)模 " 建城 " 提供了充足的資金后盾。

03：從后廠村到三環(huán)邊，大廠地主團(tuán)正在進(jìn)城

字節(jié)并不是孤例。過去幾年，整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)都在經(jīng)歷同一種轉(zhuǎn)向：從五環(huán)外回到核心區(qū)，從租客變成地主。

上一輪大廠置業(yè)潮里，遠(yuǎn)離市中心的開發(fā)區(qū)才是主流選擇。面積大、成本低、基礎(chǔ)設(shè)施新，各大公司趨之若鶩。北京后廠村就是典型代表。這個(gè)位于西北五環(huán)外的小區(qū)域，曾聚集新浪、騰訊、百度、網(wǎng)易、聯(lián)想等一批科技公司。周邊居民也抓住機(jī)會(huì)，把房子租給大廠員工，賺得不少。

但 " 五環(huán)外 " 模式的代價(jià)很快就顯現(xiàn)出來。

公司把辦公地點(diǎn)放在偏遠(yuǎn)區(qū)域，確實(shí)省下了租金，卻把更長的通勤成本轉(zhuǎn)嫁給了員工。一些大廠為此推出租房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)員工就近租房、減少通勤時(shí)間，結(jié)果很快又被精明的房東吃掉。更大的問題在于，偏遠(yuǎn)辦公園區(qū)不利于招募優(yōu)秀人才，也不方便和大學(xué)、科研院所保持高頻合作。

2020 年之后，風(fēng)向開始明顯變化。大廠在拿地、買樓時(shí)，越來越多地把目光投向市區(qū)繁華地段。

2020 年，美團(tuán)斥資 65.41 億元拿下上海楊浦濱江一宗地塊，作為美團(tuán)上海科技中心。同年，嗶哩嗶哩以 81.18 億元拿下與美團(tuán)項(xiàng)目僅隔一條馬路的地塊，建設(shè)新世代產(chǎn)業(yè)園。2023 年，京東花 31 億元在北京亦莊拿地。2024 年，騰訊以 64.2 億元拿下海淀區(qū)學(xué)院路北端地塊，用于滿足辦公需求。

這些公司幾乎都不約而同地選擇了核心區(qū)域，尤其是靠近大學(xué)和科技商業(yè)中心的位置。正如張一鳴當(dāng)年所說，字節(jié)把辦公地點(diǎn)放在北三環(huán)，看重的就是周邊高校密集。2019 年之后，字節(jié)開始在北京買樓置地，選址邏輯依然沒變，還是圍著大學(xué)和創(chuàng)新資源走。

大廠回城，也是市場(chǎng)給出的窗口。

近幾年，無論個(gè)人還是企業(yè)，在城市核心區(qū)買房置地的成本都明顯下降。這給手握大量現(xiàn)金的互聯(lián)網(wǎng)公司提供了入場(chǎng)機(jī)會(huì)。把一部分現(xiàn)金配置到不動(dòng)產(chǎn)上，既能豐富資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，也能對(duì)沖長期租金上漲風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性。與此對(duì)應(yīng)，過去幾年大廠租房補(bǔ)貼逐步退潮，不再是主要互聯(lián)網(wǎng)公司的標(biāo)準(zhǔn)員工福利。一方面，這是對(duì)房東 " 薅羊毛 " 的反制；另一方面，也與辦公樓區(qū)位變化直接相關(guān)。

一些買對(duì)了地的公司，甚至還拿到了意想不到的回報(bào)。搜狐多年前購置的搜狐大廈就立在清華大學(xué)門外，區(qū)位極佳，至今仍是公司最有價(jià)值的資產(chǎn)之一，甚至比公司本身更值錢。

放到全球范圍看，大廠 " 建城 " 早已是一種清晰趨勢(shì)。蘋果在巔峰期修建了環(huán)形新總部，外形酷似宇宙飛船；英偉達(dá)作為 AI 新貴，總部大樓采用不規(guī)則三角形設(shè)計(jì)，并命名為 " 奮進(jìn)號(hào) "；騰訊在深圳的新總部 " 企鵝島 " 由 4 座螺旋上升的塔樓組成；京東也把公司英文名 JD 直接融入總部建筑外形。

這些嶄新、氣派的園區(qū)當(dāng)然不只是面子工程。進(jìn)入 AI 時(shí)代，頂尖人才的去留，很多時(shí)候就能決定一家公司的創(chuàng)新上限。要吸引這類人才，除了薪酬、期權(quán)和內(nèi)部資源，辦公環(huán)境是否舒適、區(qū)位是否便利，已經(jīng)越來越像一種核心軟實(shí)力。

更深一層的變化在于，AI 正在逼著互聯(lián)網(wǎng)公司從 " 輕資產(chǎn)的軟件公司 "，變成 " 重資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公司 "。算力需要機(jī)房，研發(fā)需要園區(qū)，數(shù)據(jù)中心需要自建，AI 公司正在越來越像 " 有煙囪的工廠 "。字節(jié)這 61 億元買地，只是這場(chǎng)轉(zhuǎn)變浮出水面的一角。

在創(chuàng)辦今日頭條之前，張一鳴早年曾做過房產(chǎn)信息搜索引擎 "99 房 "。后來，字節(jié)內(nèi)部和抖音也多次試水房產(chǎn)業(yè)務(wù)，但都沒有持續(xù)做下去。如今，張一鳴沒有做成房地產(chǎn)生意，字節(jié)自己卻已經(jīng)持有價(jià)值數(shù)百億元的地塊和房產(chǎn)。當(dāng)年的創(chuàng)業(yè)構(gòu)想沒能走通，卻在大廠 " 買房置地 " 的浪潮里，以另一種方式，隔了十多年重新回來了。