萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊在 2020 年至 2025 年間累計(jì)減員 63.45%（從 19,649 人降至 7,181 人，凈減少 12,468 人）。
起始規(guī)模：2020 年末，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)員工為 19,649 人，處于行業(yè)擴(kuò)張期的頂峰。
當(dāng)前規(guī)模：截至 2025 年末，該板塊員工銳減至 7,181 人。
凈減員：五年內(nèi)累計(jì)凈減少 12,468 人，減員比例高達(dá) 63.45%。
年度變化：僅 2025 年一年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)員工就凈減少 2,228 人。
二、 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：從 " 規(guī)模擴(kuò)張 " 到 " 開(kāi)發(fā) + 經(jīng)營(yíng) " 雙輪驅(qū)動(dòng)
面對(duì)行業(yè)從 " 黃金時(shí)代 " 向 " 黑鐵時(shí)代 " 的根本性轉(zhuǎn)變，萬(wàn)科的戰(zhàn)略核心從依賴(lài)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向 " 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做減法，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)做加法 "。
1. 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)堅(jiān)決收縮：資源從全國(guó)分散布局轉(zhuǎn)向集中保障核心城市和 " 保交付 " 任務(wù)。2025 年，萬(wàn)科按期保質(zhì)交付房屋 11.7 萬(wàn)套，其中 1.7 萬(wàn)套提前 30 天交付。新增土地投資和新開(kāi)工規(guī)模急劇萎縮，聚焦鄭州、武漢等少數(shù)高能級(jí)城市。
2. 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)確立為 " 第二曲線(xiàn) "：物業(yè)服務(wù)（萬(wàn)物云）、商業(yè)運(yùn)營(yíng)（印力）、長(zhǎng)租公寓（泊寓）、物流倉(cāng)儲(chǔ)（萬(wàn)緯）等現(xiàn)金流穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)被重點(diǎn)發(fā)展。2025 年，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入達(dá) 580.1 億元。
3. 人員結(jié)構(gòu) " 一減一增 "：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)大幅減員的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)（萬(wàn)物云）員工在 2025 年增加了 6,304 人，總?cè)藬?shù)達(dá) 108,745 人，完全對(duì)沖了開(kāi)發(fā)端的人員縮減，使集團(tuán)總員工數(shù)保持穩(wěn)定甚至微增。
三、 組織革命：史上最大規(guī)模 " 削藩 " 與總部集權(quán)
2025 年 9 月，萬(wàn)科落地了成立近 40 年來(lái)最大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整，這是實(shí)現(xiàn)人員精簡(jiǎn)最直接的手術(shù)刀。
1. 打破近二十年三級(jí)架構(gòu)：全面撤銷(xiāo)北京、華東、華中、南方、西南五大區(qū)域公司以及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，終結(jié)了 " 集團(tuán) - 區(qū)域 - 城市 " 三級(jí)管控模式。
2. 轉(zhuǎn)向二級(jí)扁平管控：新架構(gòu)變?yōu)?" 集團(tuán)總部 - 地區(qū)公司 " 兩級(jí)模式。集團(tuán)總部新設(shè) 13 個(gè)職能中心（如投資發(fā)展中心、成本招采中心），直接管理全國(guó) 16 個(gè)地區(qū)公司，將投資、財(cái)務(wù)、人力等核心權(quán)限全部上收至總部。
3. 目的與成效：此舉旨在終結(jié)過(guò)去區(qū)域公司 " 各自為戰(zhàn) " 造成的資源浪費(fèi)和內(nèi)耗，實(shí)現(xiàn) " 極限降本 " 和資源全國(guó)一盤(pán)棋統(tǒng)籌。2025 年上半年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)通過(guò)此類(lèi)精益管控和組織優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)人工與中后臺(tái)費(fèi)用同比下降超過(guò) 18%。
四、 財(cái)務(wù)高壓：巨額虧損與債務(wù)重壓下的生存之戰(zhàn)
大規(guī)模減員的核心驅(qū)動(dòng)力是嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)現(xiàn)實(shí)，人員優(yōu)化已從 " 優(yōu)化選擇 " 變?yōu)?" 生存必須 "。
史上最大虧損：2025 年，萬(wàn)科歸母凈利潤(rùn)虧損 885.56 億元，2024-2025 兩年累計(jì)虧損近 1380 億元。
債務(wù)壓頂：截至 2025 年末，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì) 3,584.8 億元，其中一年內(nèi)到期的達(dá) 1,605.6 億元，而貨幣資金僅 672.4 億元，償債壓力巨大。
銷(xiāo)售大幅下滑：2025 年上半年銷(xiāo)售金額 691 億元，同比下降 45.7%；前三季度銷(xiāo)售收入 1,004.6 億元，同比大幅縮水。
在此 " 活下去 " 成為首要任務(wù)的極限壓力下，通過(guò)組織優(yōu)化和人員精簡(jiǎn)，據(jù)估算每年能為公司節(jié)省約 18 億元的管理費(fèi)用。
五、 治理變局：從職業(yè)經(jīng)理人到國(guó)資深度管控
2025 年，萬(wàn)科的公司治理結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化。
高管更迭：年初，創(chuàng)始人王石時(shí)代的最后標(biāo)志性人物——董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝等集體辭任。
國(guó)資主導(dǎo)：來(lái)自大股東深圳地鐵集團(tuán)的辛杰接任董事會(huì)主席，一系列深鐵背景的高管進(jìn)入核心崗位。這意味著萬(wàn)科從過(guò)去近三十年的 " 職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo) " 模式，正式進(jìn)入 " 國(guó)資深度管理 " 新階段。
股東支持：深鐵集團(tuán)在 2025 年累計(jì)提供了超過(guò) 300 億元的借款支持，幫助公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。
六、 行業(yè)意義：一個(gè)時(shí)代的終結(jié)與另一個(gè)時(shí)代的開(kāi)啟
萬(wàn)科 63.45% 的減員比例，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度出清的量化標(biāo)尺。它表明，行業(yè)調(diào)整已從財(cái)務(wù)報(bào)表上的 " 降負(fù)債 "，深入至企業(yè)組織的 " 刮骨療毒 "。這預(yù)示著未來(lái)中國(guó)頭部房企的典型形態(tài)將轉(zhuǎn)向：更輕、更專(zhuān)、更依賴(lài)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力，依賴(lài)土地紅利和金融杠桿狂飆突進(jìn)的時(shí)代徹底落幕。這 12,468 人的減少，是萬(wàn)科為穿越周期、重塑自身以適應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式所付出的沉重代價(jià)，也是其做出的最艱難、最徹底的抉擇。
