物業(yè)管理行業(yè)的公共收益管理長(zhǎng)期以來(lái)存在透明度不足、歸屬不清等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。作為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，萬(wàn)科物業(yè)在公共收益能力建設(shè)方面走出了一條獨(dú)具特色的發(fā)展路徑。本文將從萬(wàn)科物業(yè)的發(fā)展歷程出發(fā)，系統(tǒng)分析其公共收益能力的形成機(jī)制、戰(zhàn)略選擇及行業(yè)影響，為理解現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造模式提供參考。
一、公共收益透明化的開(kāi)創(chuàng)性實(shí)踐（2016-2021 年）
萬(wàn)科物業(yè)對(duì)公共收益能力的構(gòu)建始于對(duì)行業(yè)痛點(diǎn)的深刻洞察。2016 年，萬(wàn)科物業(yè)推出 " 睿服務(wù) 3.0" 體系，首次將物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外的公共收入向業(yè)主公開(kāi)，業(yè)主可通過(guò) " 住這兒 App" 掃描電梯廣告旁的二維碼，實(shí)時(shí)了解小區(qū)內(nèi)公共收入及支出情況。這一舉措打破了業(yè)內(nèi)對(duì)公共收益長(zhǎng)期存在的 " 曖昧處理 " 慣例，確立了 " 屬于業(yè)主的錢(qián)，服務(wù)于業(yè)主 " 的基本原則。
2021 年 1 月 1 日起，萬(wàn)科物業(yè)將在 " 住這兒 " 移動(dòng)應(yīng)用端上公示全部在管小區(qū)的電梯點(diǎn)位、梯媒類(lèi)型、應(yīng)收實(shí)收、收益使用等清單明細(xì)，實(shí)現(xiàn)電梯廣告項(xiàng)目明細(xì)及動(dòng)態(tài)的實(shí)時(shí)在線查詢(xún)。這一透明化舉措意味著萬(wàn)科物業(yè)將公共收益管理從傳統(tǒng)的線下臺(tái)賬升級(jí)為數(shù)字化、在線化、實(shí)時(shí)化的現(xiàn)代管理模式。
萬(wàn)科物業(yè)的公共收益透明化實(shí)踐體現(xiàn)了受托人責(zé)任的核心要義—— " 取之于公、用之于公 "。正如董事長(zhǎng)朱保全所言：" 如果業(yè)主可以對(duì)物業(yè)公司有充分的知情權(quán)和選擇權(quán)，那么業(yè)主必然能在百萬(wàn)資產(chǎn)與千元物業(yè)管理費(fèi)之間建立合理的價(jià)值邏輯，行業(yè)也就會(huì)進(jìn)入良性的正循環(huán) "。這種將公共收益置于陽(yáng)光之下的做法，本質(zhì)上是通過(guò)重建業(yè)主信任來(lái)夯實(shí)企業(yè)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。
二、商業(yè)模式創(chuàng)新與公共收益定位（2015-2024 年）
萬(wàn)科物業(yè)在公共收益能力構(gòu)建過(guò)程中展現(xiàn)出獨(dú)特的戰(zhàn)略定力。2015 年，萬(wàn)科物業(yè)啟動(dòng)完全市場(chǎng)化戰(zhàn)略，萬(wàn)科物業(yè)刻意保持與資本市場(chǎng)的距離。這種戰(zhàn)略選擇深刻影響了萬(wàn)科物業(yè)的公共收益策略。與傳統(tǒng)物業(yè)公司依賴(lài)公共收益作為利潤(rùn)補(bǔ)充的做法不同，萬(wàn)科物業(yè)采取了 " 零提成 " 策略——其 O2O 平臺(tái) " 友鄰市集 " 堅(jiān)持零利潤(rùn)運(yùn)營(yíng)，不收合作伙伴中間費(fèi)；對(duì)于電梯廣告等公共收益，建議業(yè)主將其用于共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修支出。這種 " 基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)優(yōu)先 " 的商業(yè)模式，與行業(yè)主流服務(wù)商形成鮮明對(duì)比。
2024 年，萬(wàn)物云（萬(wàn)科物業(yè)母公司）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 362.24 億元，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入 209.08 億元，占比 57.7%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入 122.96 億元，占比 33.9%。值得注意的是，在社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)板塊中，住宅物業(yè)服務(wù)收入達(dá) 192.29 億元，占該板塊收入的 92%，而居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)收入僅為 13.47 億元，占比 6.4%；其他社區(qū)增值服務(wù)收入 3.32 億元，占比僅 1.6%。這一收入結(jié)構(gòu)清晰表明，萬(wàn)科物業(yè)并未將公共收益相關(guān)增值服務(wù)作為核心利潤(rùn)來(lái)源，而是堅(jiān)持基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的主體地位。
三、彈性定價(jià)機(jī)制與公共收益治理（2024 年至今）
2024 年，萬(wàn)科物業(yè)推出 " 彈性定價(jià) " 模式，標(biāo)志著其公共收益能力建設(shè)進(jìn)入新階段。該模式的核心邏輯是：萬(wàn)科物業(yè)負(fù)責(zé)堅(jiān)守服務(wù) " 底線 "，業(yè)主按需確定服務(wù) " 高線 "，將物業(yè)服務(wù)選擇和定價(jià)權(quán)交給業(yè)主。在這一框架下，公共收益的管理與使用被納入業(yè)主自治的范疇，物業(yè)公司回歸服務(wù)提供者角色。
從治理機(jī)制角度分析，" 彈性定價(jià) " 模式重構(gòu)了公共收益的分配邏輯。傳統(tǒng)模式下，公共收益往往成為物業(yè)公司與業(yè)主之間的博弈焦點(diǎn)；而在萬(wàn)科物業(yè)的新模式中，公共收益的透明化管理成為建立質(zhì)價(jià)相符關(guān)系的信任基礎(chǔ)?？硕鹞锕茉u(píng)價(jià)認(rèn)為，這一創(chuàng)新 " 實(shí)現(xiàn)了服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格的高度匹配 "，" 為物業(yè)管理行業(yè)樹(shù)立了質(zhì)價(jià)相符的新標(biāo)桿 "。
四、公共收益能力的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值與行業(yè)影響
萬(wàn)科物業(yè)的公共收益能力建設(shè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的行業(yè)影響。首先，在技術(shù)層面，萬(wàn)科物業(yè)通過(guò) " 住這兒 "App 實(shí)現(xiàn)了公共收益的數(shù)字化管理，將電梯廣告收益、場(chǎng)地租賃收益等納入統(tǒng)一的信息披露平臺(tái)，提升了管理效率和透明度。其次，在治理層面，萬(wàn)科物業(yè)推動(dòng)成立了大量業(yè)主委員會(huì)—— 2017 年新增成立 37 個(gè)業(yè)委會(huì)，累計(jì)成立 386 個(gè)業(yè)委會(huì)，為物業(yè)費(fèi)合理定價(jià)和公共收益規(guī)范使用提供了組織基礎(chǔ)。
從財(cái)務(wù)表現(xiàn)看，萬(wàn)科物業(yè)的公共收益相關(guān)增值服務(wù)呈現(xiàn)出 " 高毛利、低占比 " 的特征。2024 年，萬(wàn)科物業(yè)其他社區(qū)增值服務(wù)毛利率高達(dá) 66%，但收入占比僅為 0.9%；居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)毛利率 28.8%，收入占比 3.7%。這種結(jié)構(gòu)表明，萬(wàn)科物業(yè)并未追求公共收益的規(guī)模擴(kuò)張，而是注重其質(zhì)量與合規(guī)性。
更為重要的是，萬(wàn)科物業(yè)的公共收益實(shí)踐重塑了行業(yè)價(jià)值邏輯。通過(guò) " 友鄰計(jì)劃 " 等社區(qū)共建機(jī)制，萬(wàn)科物業(yè)將公共收益資金優(yōu)先用于社區(qū)煥新改造，截至 2021 年 8 月，" 友鄰計(jì)劃 " 累計(jì)募集資金超 2300 萬(wàn)元，覆蓋 2300 余個(gè)住宅小區(qū)，助力近 100 個(gè)社區(qū)完成數(shù)百項(xiàng)改造煥新工程。這種將公共收益 " 取之于社區(qū)、用之于社區(qū) " 的做法，構(gòu)建了物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)保值增值之間的正向循環(huán)。
縱觀萬(wàn)科物業(yè)的發(fā)展歷程，其公共收益能力建設(shè)呈現(xiàn)出三個(gè)鮮明特征：一是透明化導(dǎo)向，通過(guò)數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)公共收益的實(shí)時(shí)在線公示；二是去中心化定位，將公共收益管理權(quán)讓渡給業(yè)主，物業(yè)公司回歸服務(wù)本質(zhì)；三是生態(tài)化運(yùn)用，將公共收益納入社區(qū)共建和資產(chǎn)保值增值的宏觀框架。這種公共收益能力構(gòu)建路徑，本質(zhì)上是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)核心價(jià)值的回歸——從 " 做買(mǎi)賣(mài) " 轉(zhuǎn)向 " 干好物業(yè)管理本身 "。在行業(yè)面臨房地產(chǎn)深度調(diào)整、物業(yè)費(fèi)提價(jià)困難等挑戰(zhàn)的背景下，萬(wàn)科物業(yè)通過(guò)重建業(yè)主信任、提升服務(wù)質(zhì)效來(lái)夯實(shí)公共收益的合法性基礎(chǔ)，為行業(yè)提供了可資借鑒的轉(zhuǎn)型樣本。
數(shù)據(jù)主要來(lái)源
1、三十年堅(jiān)守價(jià)值 , 多元化上下求索 . 東方財(cái)富研究報(bào)告 , 2019-05-26.
2、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 2024 年度報(bào)告摘要 . 深交所公告 , 2025-03-31.
3、Onewo Inc. 萬(wàn)物雲(yún)空間科技服務(wù)股份有限公司截至 2024 年 12 月 31 日止年度業(yè)績(jī)公告 . 港交所公告 , 2025-03-25.
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